写于 2018-11-15 05:08:02| 千赢国际手机版| 千赢国际
投资者近年来在澳大利亚房地产市场中扮演着越来越重要的角色我们尚未发布的新研究表明,住房投资者的实际回报率几乎是外行人预期的两倍。有经验的投资者正在利用知识差距和可能继续为其他购房者定价近年来投资者信贷的大幅增长可能部分归因于房价的强劲增长,特别是在悉尼和墨尔本。然而,报告的资本收益可能无法充分反映投资者的实际回报。债务融资对房地产投资的影响一直被忽视由于房屋投资者通常使用大量债务为其投资提供资金,因此利用股本回报率(在调整债务融资后)更准确地反映其实际收益近年来,监管机构如澳大利亚审慎监管局和贷方已对模式采取措施投资者贷款的增长尽管做出了这些努力,投资者已经从2016年下半年开始重新进入住房市场房屋投资贷款比例我们的研究使用房地产投资者联盟数据库对悉尼14个郊区的房产进行了抽样调查结果提供了一些经验有证据证明房屋债务融资的房屋回报率显着高于每年近14%的年回报率,而不是没有债务融资的房产的住房回报率每年约7%这可以解释投资贷款比例的增加住房市场投资者优势的知识也应该被用来为正在进行的关于监管投资住房贷款的辩论提供信息,特别是提高首次置业者的住房负担能力。重要的是要强调债务融资对投资住房的决定的影响结果清楚地表明,增加的回报可能会产生严重影响与此同时,债务融资的风险水平也有所提高。这突出表明,住房投资者应通过使用审慎的风险管理工具,通过债务融资来密切管理其金融风险敞口。回报和风险关于住房组合:2009-2015我们使用假设20%的股权来证明债务融资的影响,这与主要银行目前的存款要求一致。这里有一个证明债务融资效果的例子说投资者购买100万澳元的房子投资者提供20%的定金(200,000美元);因此借入了80万美元投资者以每年5%的利率获得“仅利息”贷款 - 因此,每年的利息成本为40,000美元投资者在第1年后的净租金收入为30,000美元。投资者决定以1,100万美元的价格出售房产(其价值同比增长10%)传统的房地产业绩分析(无债务融资)将显示该房屋投资的回报率为13%:(1,100,000-1,000,000美元+ 30,000美元) )/ $ 1,000,000 = 13%鉴于住房投资者使用债务融资,13%不是投资者的实际回报投资者对投资者的实际股本回报率为45%:($ 300,000- $ 200,000)+($ 30,000- $ 40,000)/ $ 200,000 = 45%房地产收益率与股本收益率总体而言,结果表明住房投资者的实际收益率明显高于外行人对主要住房指数提供者的预期回报率。但是,有记录的回报可能不适用于自住业主也通过抵押贷款融资购买房产有两个主要原因:自住业主主要将房屋用于自己的居住目的,因此不会产生任何租金收入来抵消抵押贷款还款;房屋投资者能够在想要实现价值增长时出售房产,而自住业主则没有这种灵活性。重要的是,经验丰富的住房投资者,在当前的低利率环境下,已经意识到债务融资的好处并利用了利用他们可获得的更高回报的知识差距这些调查结果还强调需要一种创新产品来帮助购房者进入住房市场。本文由物业投资者联盟的常务董事兼创始人Justin Wang共同撰写。 (PIA) 他在很多方面为这个研究项目做出了贡献,